Инвесторы с рублевыми накоплениями ищут способы спасти их от инфляции и других рисков. Сформировался повышенный спрос на объекты стрит-ретейла, который пока слабо конвертируется в сделки, так как собственники растеряны и не готовы к продаже

Самыми активными участниками всех сегментов рынка недвижимости за последний месяц стали люди с денежными накоплениями в рублях: таких инвесторов много и на вторичном рынке, и в сегменте элитного жилья. Часть спроса пришла и в сегмент сравнительно небольших коммерческих помещений, говорят опрошенные Forbes участники рынка. 

«Сделки проходят быстро, без ипотеки»

Рынок стрит-ретейла в марте испытал всплеск интереса покупателей, рассказали Forbes эксперты. Максимально это отразилось на помещениях с действующим долгосрочным договором аренды. 

«С начала марта количество запросов на покупку коммерческой недвижимости формата стрит-ретейла выросло в среднем на 10-15% относительно прошлых периодов. При этом и сроки совершения сделок в марте сократились почти вдвое», — рассказывает руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин. По его данным, количество заявок по всей стране росло с начла года: в январе их было 1877, в феврале 2101 и 2318 в марте (рост за квартал больше 20%). 

«В первые дни апреля количество заявок на покупку превышает аналогичный период марта, и при сохранении текущей динамики количество заявок может превысить 3000 штук. Конверсия из заявок в сделки в марте в 1,5 раза выше, чем в январе, и в 1,6 раза выше, чем в феврале», — подсчитал Лескин.

Популярностью пользуются первые этажи в жилых комплексах. «По коммерческим объявлениям в новостройках количество звонков примерно такое же, как всегда, — говорит сотрудник московского агентства недвижимости. — Но среди обратившихся доля людей, готовых к сделке, выросла, теперь это практически половина из всех обращающихся. Сделки проходят быстро, без ипотеки. Боюсь только, что такие покупатели быстро закончатся. Количество людей со свободными деньгами не бесконечно». 

Сейчас активны три вида покупателей с разными бюджетами и целями, уточняет руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. По ее словам, ажиотажный спрос формируют покупатели с бюджетом ниже 40 млн рублей. 

Частные инвесторы с бюджетом 40-150 млн рублей интересуются максимально качественными объектами со стабильными арендаторами. «За эти деньги можно купить помещение площадью до 100 кв. м на стадии строительства в районе новостроек или, например, у метро помещение 20 кв. м, где стоит табак или шаурма в проходном месте», — уточняет Ярова.

Третий тип покупателей настроен найти и приобрести ликвидные объекты со значительным дисконтом, говорит она. «Но дело в том, что желающих много, а на такие деньги приличного мало что купишь», — объясняет Ярова. При этом обращения стали более целевыми, уточняет она. «Если кто-то звонит, то с высокой долей вероятности это реальный клиент. И если помещение попадает под запрос, то вероятность сделки не один к 10, как раньше, а скорее один к пяти», — поясняет она.

На рынок коммерческой недвижимости пытаются выйти даже игроки с 10-20 млн рублей, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова. «Но по-настоящему ликвидные, качественные и интересные объекты начинают торговаться при ценнике от 50 млн рублей. За эти деньги уже можно приобрести качественное помещение 100-150 метров, первая линия, правильные планировки и и не в самых дорогих локациях, например, в ЗАО. В ЦАО, где ценник квадратного метра существенно выше, с таким бюджетом можно приобрести помещение 60-80 метров со сходными характеристиками», — уточняет Дергунова.

«Мы видим возросшую активность в покупке помещений в небольшом бюджете до 30-50 млн рублей, и покупатели готовы к быстрым сделкам», — говорит партнер ricci | BlackStone Алексей Сигал.

«Основной объём спроса формируют инвесторы с бюджетом 50-150 млн рублей. Их интерес обращен к готовому арендному бизнесу, а также к помещениям с высоким арендаторским спросом», — рассказывает руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин.

На региональном рынке коммерческой недвижимости почти вдвое вырос спрос на недорогие помещения в диапазоне от 3 до 8 млн рублей, уточняет Лескин из «Этажей».

Если говорить о средних для московского рынка ценах, стоимость помещения площадью 50-100 кв. м с заключенным договором аренды (кафе, аптеки, цветы и так далее), расположенного у метро, может достигать 1-1,5 млн рублей за кв. м, подсчитала заместитель директора, руководитель направления стрит-ретейла в Москве CBRE Юлия Назарова. «В новостройках стоимость помещений сравнимой площади составляет в среднем 400 000-600 000 рублей/кв. м. Как правило, такие комплексы удалены от метро и трафик преимущественно формируется жителями спального района», — отмечает она.